Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đầu cơ lướt sóng?

Số lượng giao dịch nhà đất chững lại và sụt giảm, nhiều địa phương tăng cường quản lý thị trường Bất động sản, cho đến những khó khăn khi lãi suất tăng, dòng vốn vào kênh đầu tư Bất động sản co hẹp,… Liệu đó có phải là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đầu cơ lướt sóng?

Giao dịch chững lại trong quý 3/2022

Kể từ sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần trở lại khi số lượng giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương bắt đầu tăng đều theo các quý trong năm.

Tuy nhiên, bước sang quý 3/2022, số lượng giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương thuộc khu vực miền Trung – Tây Nguyên đã bắt đầu chững lại và sụt giảm.

Đơn cử tại tỉnh Khánh Hòa, trong quý 1/2022, toàn tỉnh có 2.122 lô đất nền, 133 căn chung cư và 368 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thông qua công chứng. Bước sang quý 2/2022, lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa tăng lên với 7.742 lô đất nền, 168 căn chung cư và 760 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công qua công chứng.

Tuy nhiên, sang đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại tỉnh đã chững lại chỉ còn 5.541 lô đất nền, 627 căn nhà ở riêng lẻ và 221 căn chung cư giao dịch thành công qua công chứng.

Tương tự Khánh Hòa, tại tỉnh Lâm Đồng cũng ghi nhận nhiều biến động giảm số lượng giao dịch nhà đất trong quý 3/2022.

Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong quý 1/2022, toàn tỉnh Lâm Đồng có 12.467 giao dịch đất nền và 899 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công.

Bước sang quý 2/2022, lượng giao dịch nhà đất tại tỉnh Lâm Đồng tăng mạnh với 19.669 giao dịch đất nền và 1.113 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công qua công chứng.

Tuy nhiên, sang đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại địa phương này đã chững lại và sụt giảm mạnh, chỉ với 8.804 giao dịch đất nền và 767 giao dịch nhà ở riêng lẻ.

Tương tự như Khánh Hòa và Lâm Đồng, quý 3/2022, thị trường bất động sản Quảng Ngãi cũng ghi nhận số lượng giao dịch nhà đất bắt đầu chững lại và sụt giảm sau một giai đoạn biến động tăng ở các quý trước đó.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, tính từ quý 3/2021 đến quý 2/2022, số lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh đã liên tục tăng theo từng quý trong năm.

Nếu như trong quý 3/2021 Quảng Ngãi có 3.326 giao dịch nhà đất thành công, thì đến quý 4/2021 con số đó đã tăng lên 5.862 giao dịch.

Bước sang quý 1/2022, lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh tiếp tục tăng lên 6.958 giao dịch. Xu hướng này tiếp tục trong quý 2/2022 khi lượng giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn tỉnh đã tăng lên mức 9.545 giao dịch.

Tuy nhiên, đến quý 3/2022, lượng giao dịch nhà đất tại Quảng Ngãi đã chững lại và giảm còn 8.755 giao dịch.

Khó khăn của thị trường không chỉ ở việc thiếu tiền

Những khó khăn của thị trường bất động sản là điều không thể phủ nhận khi hàng loạt thông tin như việc lãi suất tăng, dòng vốn vào kênh đầu tư này co hẹp,…

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, trong quý 3/2022, do ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư bất động sản nên ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng.

Tại Quảng Ngãi, hầu hết các giao dịch bất động sản là từ việc mua bán các lô đất thổ cư, trong khi đó hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết thêm, để tránh việc đầu cơ bất động sản các ngân hàng siết chặt việc cho vay bất động sản nên cũng ảnh hưởng đến vấn đề kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Ngoài những khó khăn nêu trên, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cũng đã cho biết thêm những khó khăn, vướng mắc có liên quan khác đã và đang tác động đến thị trường bất động sản.

Đơn cử, hiện nay, các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư dự án, giao đất cho nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu dự án còn gặp nhiều bất cập, chồng chéo gây nên lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện cho cơ quan nhà nước và cả nhà đầu tư.

Các chính sách, quy định của pháp luật thời gian qua có cải thiện và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi, phát triển tuy nhiên cũng chưa kịp thích ứng ngay với thị trường. Đặc biệt, các vướng mắc của đầu tư, kinh doanh bất động sản thường liên quan đến nhiều Luật, không thể sửa trong thời gian ngắn.

Theo quy định của Điều 169, 191, 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên chưa phù hợp với quy định với các điều 169, 191, 193 của Luật Đất đai.

Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết thêm, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn 80-85% tổng mức đầu tư dự án có sử dụng đất.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, thì trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án (chưa đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư cần các nguồn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay Ngân hàng nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và các ngân hàng thương mại đang có xu hướng siết dần tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng.

Vì vậy, nếu siết cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây thiếu hụt nguồn vốn đầu tư.