Siết chặt phân lô, bán nền

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 6, sáng 28-11, với 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm 94,13 %), Quốc hội (QH) đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, với nhiều điều, khoản quy định chuyển tiếp.

Bảo vệ người mua nhà, đất

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS (điều 9) quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo luật. Luật cũng giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Các trường hợp tổ chức, cá nhân khác kinh doanh BĐS thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5, điều 23), luật hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê BĐS hình thành trong tương lai. Theo quy định mới được QH thông qua, đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại. Cụ thể, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Dự án BĐS trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điều 25), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Luật cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III (khoản 6, điều 31).

Cơ chế đặc thù xây dựng giao thông

Chiều cùng ngày, với 464 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm 93,93%), QH đã thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về đầu tư xây dựng công trình giao thông đường bộ. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày thông qua và được thực hiện đến hết ngày 30-6-2025.

Một nội dung đáng chú ý là quy định tỉ lệ vốn nhà nước tham gia dự án đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP) tại điều 2 đã cho phép vượt quá 50% tổng mức đầu tư đối với 2 dự án theo quy định tại phụ lục I kèm theo nghị quyết này (dự án đường bộ cao tốc Đồng Đăng (Lạng Sơn) – Trà Lĩnh (Cao Bằng) và dự án đường ven biển Thái Bình).

Về cơ quan chủ quản đầu tư dự án đường bộ (điều 3), Nghị quyết giao Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định và chịu trách nhiệm trong việc giao UBND cấp tỉnh được làm cơ quan chủ quản, được sử dụng ngân sách địa phương và vốn hợp pháp khác đầu tư dự án quốc lộ, đường cao tốc đối với 7 dự án (Sơn La, Ninh Bình, Hậu Giang, Cần Thơ, Khánh Hòa, Bình Phước) tại phụ lục kèm theo nghị quyết. Đối với 6 dự án chưa đủ thủ tục đầu tư, UBND cấp tỉnh được giao làm cơ quan chủ quản chịu trách nhiệm hoàn thiện thủ tục đầu tư trong thời gian nghị quyết có hiệu lực.

Thủ tướng xem xét, quyết định và chịu trách nhiệm trong việc giao một UBND cấp tỉnh được làm cơ quan chủ quản, được sử dụng ngân sách địa phương này hỗ trợ địa phương khác thực hiện hoạt động đầu tư công của dự án qua các địa phương đối với 14 dự án tại phụ lục kèm theo nghị quyết này. Đối với 5 dự án chưa đủ thủ tục đầu tư, UBND cấp tỉnh được giao làm cơ quan chủ quản chịu trách nhiệm hoàn thiện thủ tục đầu tư trong thời gian nghị quyết có hiệu lực.

Đối với khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường (điều 4), trong thời gian nghị quyết này có hiệu lực, nhà thầu thi công không phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường nằm trong hồ sơ khảo sát vật liệu xây dựng phục vụ 21 dự án tại phụ lục kèm theo nghị quyết này. Việc khai thác khoáng sản được thực hiện đến khi hoàn thành dự án. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư khai thác khoáng sản thì không phải thực hiện thủ tục lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.