Giải pháp phát triển thị trường bất động sản

Tháo nút thắt cho đất hỗn hợp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), để thị trường BĐS phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” thì nhà nước cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các luật, văn bản dưới luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương.

Điều đầu tiên là cần tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất đã được xác định tại Nghị quyết 18. Bởi hiện nay, một số quy định pháp luật chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, thậm chí còn “đá nhau” giữa luật Nhà ở 2014, luật Đất đai 2013 và luật Đầu tư.

Một điểm nữa là cần sửa đổi khoản 1 điều 23 luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, để tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền để khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường và kéo giảm giá nhà, tiến tới bình ổn giá nhà. Bởi quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, mà loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường BĐS.

Như vậy, có đến khoảng 99% dự án nhà ở là có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và các loại đất khác) hoặc có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở, nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư. Điều này dẫn đến thực trạng là trong giai đoạn 2015 – 2020 đã “đóng băng” tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Ưu tiên chủ đầu tư đầu tư trên đất dịch vụ của dự án

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS VN, kiến nghị Bộ Tài nguyên – Môi trường đôn đốc, hỗ trợ các địa phương ban hành quy định tiêu chí các phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Những phần diện tích đất công không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định pháp luật, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sớm triển khai thực hiện dự án, để tăng nguồn cung nhà ở.

“Chính phủ và các bộ, ngành cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở. Chính các điểm nghẽn về pháp lý đã khiến các dự án chậm triển khai hoặc không thể triển khai, dẫn đến làm gia tăng chi phí, đẩy giá nhà lên cao so với thu nhập của người dân. Các điểm nghẽn giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt các dự án. Doanh nghiệp không xin hỗ trợ về tài chính, chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách, làm sao thống nhất, nhanh, gọn lẹ”, ông Đinh Duy Trinh kiến nghị.

Lãnh đạo một tập đoàn BĐS cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền ưu tiên đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề… Bất cập hiện nay là chủ đầu tư dự án BĐS mặc dù đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn lên đến hàng ngàn tỉ đồng để mua đất đầu tư dự án. Sau đó, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước với giá trị rất lớn, thường bằng khoảng 70 – 80% chi phí giải phóng mặt bằng.

Tiếp theo là chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án như: đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, công viên cây xanh, kết cấu hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí… Nhưng hiện nay, chủ đầu tư dự án có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp. Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Thực tế, bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách nhà nước để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Hơn nữa, xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội này là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư tạo lập.

Chính sách tín dụng hợp lý để triển khai dự án

Điều các doanh nghiệp BĐS đang mong mỏi nhất hiện nay là Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Bởi báo cáo 6 tháng đầu năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tổng dư nợ tín dụng BĐS là 2,33 triệu tỉ đồng đạt mức tăng trưởng 12,31% cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%. Nhưng thực chất thì tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS là 786.000 tỉ đồng chỉ đạt mức tăng trưởng 8,4%.

Điều này cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây. Do vậy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.