Được giới thiệu một lô đất nông nghiệp hơn 1.000 ha đang chào bán cắt lỗ giá chỉ 2,3 tỷ đồng tại Nhà Bè, ông Tuấn (48 tuổi, quận 10) hào hứng đi xem và nhận ra khu đất này đang vướng quy hoạch, lại nằm ở vị trí không đẹp, dù quảng cáo gần tuyến Vành đai 3 nhưng thực chất là cách khá xa, không mấy tiềm năng. Nhà đầu tư này cho biết, ông cũng khảo sát thêm một số khu đất khác ở Nhà Bè thì nhận thấy giá có giảm so với đầu năm nhưng mức giảm chỉ khoảng từ 8-10%, giảm nhiều nhất cũng vào khoảng 15%. Theo ông, thị trường không hề có hiện tượng giảm sâu, nhất là với các nền đất gần khu dân cư và có vị trí đẹp.
Tương tự, một số nhà đầu tư đang đi tìm mua đất khu vực huyện Nhà Bè cho biết, trong 2 tháng qua có khá nhiều thông tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu đất nền khu Nhà Bè nhưng thực tế đối chiếu thì cũng không giảm là bao. “Vào khoảng tháng 4 khu vực này cũng có một đợt điều chỉnh tăng giá khá mạnh nên hiện tại, mức giảm thậm chí chưa thâm hụt vào lợi nhuận của nhà đầu tư. Chủ yếu là đất nông nghiệp, đất nền giảm nhẹ, đất thổ cư trong dân và đất ở các dự án lớn vẫn ít biến động”, một nhà đầu tư cho hay.
Tìm hiểu thực tế từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến tháng 12/2022, giá đất nền chào bán ở huyện Nhà Bè có dấu hiệu giảm 7 -18% so với mức giao dịch thời điểm tháng 10 trước đó. Trên các trục đường Lê Văn Lương ghi nhận giá đất nền từ 30-68 triệu/ m2/m2, đường Nguyễn Lương Bằng, đất nền dự án chào bán thứ cấp 28-50 triệu/m2 tùy vị trí, giảm 8-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá đất nền trục đường Huỳnh Tấn Phát cũng ghi nhận mức chào bán 40-63 triệu đồng, giảm 7-14% so với cùng kỳ. Khu vực xã Phước Kiển, đất nền chào bán tại một dự án quy mô trên đường Nguyễn Hữu Thọ hiện có giá 55-110 triệu/m2, giảm 10 -15% so với 4 tháng trước.
Trên một số tuyến đường khác thuộc huyện Nhà Bè như đường Đặng Nhữ Lâm (thị trấn Nhà Bè), đất nền có mức giao dịch từ 38-50 triệu đồng/m2 thay vì mức 43-55 triệu đồng/m2 thời điểm quý 3/2022, đường Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển) giá đất từ 31-47 triệu đồng/m2 hiện ở khoảng từ 28-40 triệu đồng/m2. Ở đường Đào Tông Nguyên và Nguyễn Bình, giá nhà đất trung bình lần lượt từ mức 20 – 40 triệu đồng/m2. Loạt tuyến đường khác như Phan Văn Bảy (xã Hiệp Phước), Ngô Quang Thắm (xã Long Thới), Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển) đều chững lại mức giá giao dịch, thậm chí giảm từ 12-17% so với 4 tháng trước đó.
Nếu đất nền vùng ven Nhà Bè giảm khá sâu thì giá nhà đất trong các khu dân cư trung tâm tại Nhà Bè cũng có sự sụt giảm giá nhưng không nhiều. Từ mức trung bình 68-75 triệu đồng/m2, hiện đất mặt tiền đẹp giao dịch ở khoảng 63-69 triệu đồng/m2; giá nhà hẻm ngõ từ mức 55-63 triệu đồng/m2 hiện ở khoảng giá từ 52-58 triệu đồng/m2. Một số dự án đất nền trên đường Phạm Hữu Lầu, giá dao động khoảng 64-66 triệu đồng/m2; tại khu dân cư Đào Sư Tích có giá khoảng 45-64 thay vì khoảng giá 50-70 triệu đồng/m2, khu dân cư Thái Sơn giá từ 55-68 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm. Một số dự án xa hơn như The Star Village, dự án Vạn Phát Hưng hay Saigon Village, giá dao động 20-40 triệu đồng/m2. Giá chung cư tuy chưa có sự thay đổi lớn nhưng hầu như các dự án thứ cấp đều hạ giá kỳ vọng xuống tầm 150-300 triệu đồng/căn so với tầm giá bán đầu năm.
Diễn biến giảm giá đất tại Nhà Bè được môi giới trên địa bàn này nhìn nhận là do ảnh hưởng chung từ sự suy giảm thanh khoản của thị trường bất động sản các tháng vừa qua. Việc đi vay mua nhà đất trở nên khó khăn hơn khi ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng và tăng mức lãi suất vay khiến không ít nhà đầu tư ngưng giao dịch, tiến vào trạng thái quan sát. Những người lỡ sử dụng đòn bẩy tài chính để ôm đất trước đó muốn sớm thoát hàng nên cũng chấp nhận cắt giảm một phần lợi nhuận. Thêm vào đó, thông tin cuối tháng 11, UBND TP.HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố, cần chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương, động thái này tác động đáng kể đến tâm lý người bán lẫn người mua trong bối cảnh thị trường đối mặt nguy cơ suy thoái.
Tuy nhiên, theo phần lớn nhà đầu tư nhận xét, mức giảm hiện nay vẫn còn khá thấp, gần như chỉ cắt bớt một phần lãi chứ không phải là cắt lỗ như nhiều thông tin rao bán trên thị trường. Tính từ đầu năm 2021 đến cuối quý 2/2022, giá BĐS huyện Nhà Bè có xu hướng tăng gần 30-50%. Riêng trong quý 3/2022, số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán đất nền tại Nhà Bè tăng 17% so với quý trước đó. Nhìn chung, mức giảm từ 7-18% hiện tại vẫn chưa gây ảnh hưởng lợi nhuận thu về của nhà đầu tư, nhất là những người đã tham gia thị trường từ 2-3 năm trước đó.
Theo các chuyên gia, dù chưa quy hoạch lên quận nhưng thị trường Nhà Bè sở hữu nhiều tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều dự án hạ tầng giúp tăng cường liên kết vùng như dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Tạo kết nối với KCN Long Hậu hay tuyến Metro số 4 bắt đầu từ quận 12 kết nối đến Khu đô thị – cảng Hiệp Phước. Hay, tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành khi được hoàn thiện cũng sẽ giúp giao thông giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ nhanh chóng, thuận tiện hơn rất nhiều. Với vị trí địa lý thuận lợi và giàu tiềm năng phát triển, Nhà Bè vẫn là nơi sinh sống được đông đảo người dân lựa chọn, tạo tiền đề cho các dự án bất động sản ở nhiều phân khúc được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu thực rất cao.
Nguồn : batdongsan.com.vn
